Estados Unidos desregula la construcción

En Estados Unidos, los costos regulatorios representan más de una cuarta parte del precio de una vivienda nueva. Según un estudio publicado en junio de 2026 por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), las exigencias federales, estatales y municipales suponen, en promedio, US$131.734 por vivienda unifamiliar, equivalentes al 26,4 % de su precio de venta.

De ese importe, US$46.795 corresponden a regulaciones vinculadas con el desarrollo del terreno y US$84.939 a obligaciones durante la construcción. Si bien algunas responden a finalidades legítimas, su incidencia económica plantea la necesidad de evaluar si los costos impuestos guardan proporción con los beneficios perseguidos.

En marzo, Donald Trump firmó la Orden Ejecutiva 14394, que encomendó a los organismos federales revisar las restricciones que encarecen la construcción, prolongan los plazos de ejecución y limitan la oferta habitacional.

Siete meses después, esa iniciativa forma parte de una agenda que ya se traduce en reformas concretas

·        28 de abril — Revisión de exigencias energéticas. Los departamentos de Vivienda (HUD) y Agricultura (USDA) anunciaron la derogación de estándares de eficiencia energética de 2024 aplicables a determinadas viviendas financiadas mediante programas federales. La medida, publicada en el Federal Register, entró en vigor el 1 de mayo.

·        4 de mayo — Simplificación de evaluaciones ambientales. La Administración Federal de Vivienda (FHA) eliminó una evaluación independiente obligatoria sobre vibraciones ferroviarias y modificó otros requisitos técnicos para proyectos multifamiliares, mediante la Mortgagee Letter 2026-04.

·        20 de mayo — Menores cargas estatales y municipales. HUD publicó recomendaciones para reducir tasas, agilizar permisos, admitir inspecciones privadas certificadas y facilitar la construcción modular. Su implementación depende de cada jurisdicción.

·        23 de junio — Simplificación hipotecaria. La FHA anunció catorce modificaciones para eliminar requisitos redundantes. Una de ellas, vinculada con revisiones de tasaciones, permitiría un ahorro estimado de US$3,3 millones anuales para los operadores del sector, según FHA INFO.

·        11 de julio — Menos restricciones a las viviendas industrializadas. La 21st Century ROAD to Housing Act eliminó el requisito legal del chasis permanente para determinadas viviendas prefabricadas, ampliando las alternativas constructivas sujetas a estándares de seguridad.

·        29 de septiembre — Eliminación de controles superpuestos. HUD y USDA acordaron coordinar evaluaciones ambientales e inspecciones de proyectos habitacionales, particularmente en zonas rurales, para evitar duplicaciones administrativas. El acuerdo fue anunciado en el sitio oficial de HUD.

·        7 de octubre — Modernización de la construcción industrializada. HUD presentó un plan de actualización normativa para adecuar estándares técnicos, incorporar nuevos diseños y facilitar la participación de fabricantes de viviendas sin chasis permanente.

·        14 de octubre — Nuevas alternativas de financiamiento. La FHA amplió el acceso a determinados programas de seguro hipotecario para desarrollos de viviendas unifamiliares, dúplex y tríplex destinados al alquiler, mediante la Mortgagee Letter 2026-12, de aplicación inmediata.

Esta sucesión de medidas refleja el paso de una orientación general a modificaciones efectivas del marco regulatorio. Aunque responden a instrumentos distintos, comparten el propósito de reducir costos de cumplimiento y remover obstáculos a la actividad constructiva.

La experiencia estadounidense también evidencia la importancia de la distribución territorial de competencias: mientras Washington puede modificar las normas federales, buena parte de las autorizaciones de obra y restricciones urbanísticas permanece bajo responsabilidad de estados y municipios.

La Argentina enfrenta una situación comparable. El gobierno de Javier Milei, con Federico Sturzenegger al frente de la agenda desreguladora, ha impulsado reformas para ampliar la libertad de contratación y reducir la intervención estatal. Entre ellas, la derogación del régimen de alquileres mediante el DNU 70/2023 restituyó a propietarios e inquilinos mayor libertad para pactar sus contratos.

Desde RegUNDO consideramos que esa orientación debe encontrar continuidad en las provincias y municipios, donde subsisten restricciones capaces de neutralizar parte de los beneficios de las reformas nacionales. Los permisos de obra, las limitaciones urbanísticas, las tasas y los procedimientos de aprobación no son meras formalidades: cuando imponen cargas desproporcionadas, afectan la rentabilidad de los proyectos, desalientan inversiones y restringen la oferta habitacional.

Precisamente por ello, la autonomía de las jurisdicciones locales no debería confundirse con una habilitación para multiplicar exigencias carentes de justificación razonable. El ejercicio de sus competencias también supone la responsabilidad de preservar las normas necesarias y eliminar aquellas que introducen obstáculos injustificados.

La liberalización de los contratos inmobiliarios constituye un avance significativo en la recuperación de la libertad económica, pero sus beneficios pueden verse limitados por barreras provinciales y municipales que encarecen la construcción. La experiencia estadounidense ofrece una referencia concreta. El Gobierno federal ha comenzado a remover restricciones propias y promueve que los estados y municipios revisen las suyas. En Argentina, avanzar en esa dirección permitiría dar continuidad territorial a la desregulación nacional y remover obstáculos que todavía condicionan la inversión y la oferta de viviendas.